Известно, что для формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации изначально была выбрана американская двухуровневая модель ипотеки. Однако законодатели пытались и пытаются сделать легитимными и другие схемы кредитования, прежде всего накопительные. Они-то и выступают основными конкурентами ипотеки.
Строительные сберегательные кассы Проекты федеральных законов о строительных сберегательных кассах (ССК) вносили в Госдуму дважды, и оба раза они были сняты с рассмотрения. Законодателей не устраивали отдельные нюансы документов, но не сама идея развития этой формы кредитования, которую широко и успешно применяют за рубежом. Основана данная технология на использовании в качестве источника «длинных пассивов» целевых жилищных сбережений населения.
Суть деятельности ССК заключается в следующем. Гражданин становится вкладчиком стройсберкассы, чтобы накопить средства на улучшение жилищных условий. Отношения с вкладчиками регулирует договор строительного сберегательного срочного вклада. Минимальный срок накопления по российским вариантам законопроекта — не менее двух лет, как и при накоплении средств в ЖНК. Человек получает кредит только после выполнения всех условий, предусмотренных договором. Отличительная особенность данного института — государственная премия на прирост суммы вклада по итогам года, выделяемая из федерального бюджета. Это своеобразное поощрение граждан, которые копят на жилье. Происходящее при этом изъятие из обращения свободных денежных средств сдерживает инфляцию в стране, то есть представляет собой положительный фактор.
В конечном итоге вкладчик ССК получает денежную выплату, которая складывается из следующих сумм: накопленный вклад, проценты за весь период накопления, кредит, премия государства. Именно последняя составляющая и является основным препятствием принятия закона о ССК.
Для выплаты премий требуются относительно небольшие суммы: по приблизительным оценкам около 7 млрд руб. ежегодно. Для сравнения: общий объем финансирования ФЦП «Жилище» в 2006–2010 годах составит за счет средств федерального бюджета 239,8 млрд руб., в том числе на поддержку АИЖК (то есть двухуровневой ипотеки) — 138 млрд (предоставление государственных гарантий РФ до 2010 года). Вне рамок ФЦП «Жилище» предусмотрены расходы федерального бюджета на увеличение уставного капитала ОАО «АИЖК» в размере 3,7 млрд руб.
Пока проекты законов о стройсберкассах обсуждали в Госдуме, в Москве, на территории Западного административного округа, провели эксперимент по внедрению этой ссудно-накопительной схемы (постановление правительства Москвы от 24 ноября 1998 года № 896). С января 1998 года приступило к работе ОАО «Строительная сберегательная касса» (учредитель — Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы).
В общей сложности в рамках ССК реализовано более 300 квартир. Все средства от их продажи направлены на сооружение новых домов, школы и инженерной инфраструктуры в составе комплексной застройки микрорайона.
Анализ эксперимента показал жизнеспособность и перспективность ССК в рамках финансирования московской программы реконструкции пятиэтажного ветхого фонда. Люди со средним стабильным уровнем дохода получили шанс самостоятельно решить жилищную проблему без помощи города. Кроме того, московские власти открыли альтернативный способ финансирования строительства жилья за счет целевого привлечения средств населения. Это позволило не только снизить стоимость квартир, но и обеспечить максимальную защиту интересов граждан. Надо сказать, что ССК по своей сути задумывались как специализированные банки, их деятельность контролируют органы банковского надзора, на них распространяются требования федеральных законов, установленные для кредитных организаций и банков.
Человек, обратившийся в ССК, выбирал квартиру в домах, возводимых за счет привлекаемых стройсберкассой средств, и заключал договор инвестирования, подлежащий учетной регистрации в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Если гражданин выплачивал всю стоимость объекта еще в период работ, то после их окончания жилье оформляли в собственность инвестора без обременений. При оплате только части стоимости квартиру оформляли в собственность инвестора с обременением — она оставалась в залоге у ССК.
Строительная сберегательная касса оказывала и сопутствующие услуги (например, зачет имеющегося у покупателя жилья в счет оплаты нового, оформление квартир в собственность, оформление и обслуживание ипотечных кредитов, зачет жилищных субсидий). Кроме того, в рамках реализации программы были застрахованы гражданско-правовая ответственность участников, имущество (в том числе заложенное жилье), жизнь и здоровье заемщиков. Заказчиков и подрядчиков для сооружения домов отбирали строго на конкурсной основе.
В 2006 году большинство положений в документах, принятых правительством Москвы и регламентирующих развитие стройсберкасс, утратило силу. Это связано в том числе со вступлением в силу закона об участии в долевом строительстве, ограничившего привлечение средств физических лиц в возведение жилья. Ну и конечно, финансирование из городских источников было недостаточным. ССК приходилось затрачивать большую долю средств на сложные и дорогостоящие проектно-изыскательские работы, строительство внутриквартальных сетей, объектов социальной инфраструктуры, городских коммуникаций и благоустройства, хотя выделение денег было предусмотрено постановлением правительства Москвы.
ЖНК, ЖСК и прочие кооперативы Еще одна законодательная инициатива, к которой возвращаются при разговоре о накопительных схемах, — проект федерального закона № 70443–3 «О кредитной кооперации». Он был внесен в Госдуму 17.03.2001 года Правительством РФ и даже прошел первое чтение. Однако его дальнейшее рассмотрение отложили.
В настоящее время в Правительстве РФ готовят проект федерального закона о микрофинансировании, одну из частей которого планируют посвятить кредитной кооперации. Вероятно, эту работу завершат в течение года.В итоге появится новый нормативный акт, призванный урегулировать данную сферу деятельности.
Смогут ли кредитные кооперативы составить достойную конкуренцию банкам, пока нельзя сказать определенно. Очевидно одно: функционирующие всевозможные кооперативные методики, альтернативные ипотечному кредитованию, будут в очередной раз поставлены перед необходимостью подстраиваться под новое законодательство, реорганизовываться и преобразовываться.
Пока моделью, реально действующей в рамках законодательства РФ, являются жилищные накопительные кооперативы. Их работу регулирует Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 215 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». По нему член кооператива получает право на приобретение или строительство жилья только через два года после внесения первой части паевого взноса. Вторую часть он должен внести в течение следующих трех лет. Тогда рассрочка для него составит три года. Срок накопления более трех лет, соответственно, дает право на более длительную рассрочку.
В настоящее время в Реестре жилищных накопительных кооперативов, который ведет Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР), содержится информации о 118 подобных организациях. Однако не все они являются действующими.
После вступления в силу Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» (апрель 2005 года) на рынке появились организации, которые, не будучи жилищными накопительными кооперативами, не имели права привлекать средства граждан в сооружение жилья и все же занимались этим. Названия подобные фирмы используют самые разные: ипотечные, кредитные, потребительские кооперативы и т. д. Их целевая аудитория — люди со средним и менее доходом. Основной козырь — невысокая плата (ниже, как указывает реклама, банковской ставки по ипотечному кредиту) за получение квартиры с отсрочкой платежа за нее.
Кооперативы выработали даже своеобразную защиту от роста цен на рынке недвижимости. Не секрет, что накопительные технологии крайне уязвимы в этом плане: человек копит деньги, жилье дорожает, а значит, увеличивается срок, в течение которого нужно копить. Некоторые кооперативы используют механизм переменной ставки по кредиту, что позволяет компенсировать рост цен. Граждане, уже получившие квартиры и вынужденные платить оставшуюся часть взноса по более высоким ставкам, ропщут, но методика в итоге работает и на растущем рынке. Именно кооперативы привлекают людей, не имеющих возможности получить ипотечный кредит в банке.
Долевое строительство Еще одним конкурентом ипотечного кредитования населения могло бы стать (но пока не стало) долевое строительство. При обсуждении поправок к 214 ФЗ (Закону «Об участии в долевом строительстве…») выдвигалось предложение привязать плату за строящуюся квартиру к стадии возведения дома. То есть на стадии получения разрешения на строительство гражданин вносит, например, 15%, на стадии котлована — еще 15% и т. д. Таким образом, период рассрочки оказывается равен периоду строительства. Поскольку ипотечные кредиты часто погашают в течение первых лет, такая беспроцентная схема могла стать для части потребителей реальной заменой ипотеки. Тем не менее инициатива не получила достаточной поддержки. Реализация данной модели возможна в рамках договорных отношений между приобретателем жилья и строительной компанией.
Целевое фондирование На рынке недвижимости развиваются также формы взаимодействия застройщик — банк — потребитель (покупатель, он же получатель ипотечного кредита) — банк — застройщик. Можно назвать ее целевым фондированием. По этой методике кредитование застройщика банком и выдача тем же банком ипотечного кредита представляют собой связанные процессы.
Гражданин открывает в банке депозит, куда зачисляют его средства и полученные кредитные ресурсы. Параллельно банк снижает кредитную ставку для застройщика, у которого этот гражданин намеревается приобрести жилье. В результате происходит удешевление квадратного метра на сумму удешевления кредитных ресурсов для застройщика. К сожалению, по ряду таких схем заключаются небез-опасные для потребителя договоры о намерениях по покупке-продаже еще не существующей квартиры. Но есть возможность применения подобных технологий при заключении договора об участии в долевом строительстве и кредитного договора под него. В Госдуму на основе этого опыта был внесен проект федерального закона, закрепляющего норму, согласно которой долевое строительство должно осуществляться на основании трехстороннего договора между застройщиком, банком и дольщиком. Внося денежные средства в депозит банка (иного кредитного учреждения) в период, когда только идет рекламная кампания будущего объекта и изучается спрос на него, дольщик получает право приобретения уже готового жилья. Указанный законопроект также предусматривает жесткую систему контроля долевого строительства, чтобы максимально защитить права граждан. Пока что документ намереваются возвратить субъекту законодательной инициативы для получения на него заключения Правительства РФ. Но саму идею ввести в схему долевого строительства банк (кредитную организацию) продолжают обсуждать на разных уровнях.
Таким образом, в России развиваются всевозможные методики финансирования приобретения жилья населением. Банковский сектор рассматривают как наиболее безопасный (поскольку его контролирует ЦБ) инструмент получения кредитных ресурсов. Но альтернативы американской модели двухуровневой ипотеки на рынке есть, и новые формы еще разрабатываются.
Войти
Еще одним конкурентом ипотечного кредитования населения могло бы стать (но пока не стало) долевое строительство. При обсуждении поправок к 214 ФЗ (Закону «Об участии в долевом строительстве…») выдвигалось предложение привязать плату за строящуюся квартиру к стадии возведения дома. То есть на стадии получения разрешения на строительство гражданин вносит, например, 15%, на стадии котлована — еще 15% и т. д. Таким образом, период рассрочки оказывается равен периоду строительства. Поскольку ипотечные кредиты часто погашают в течение первых лет, такая беспроцентная схема могла стать для части потребителей реальной заменой ипотеки. Тем не менее инициатива не получила достаточной поддержки. Реализация данной модели возможна в рамках договорных отношений между приобретателем жилья и строительной компанией.
