В большинстве случаев оплата свежекупленной недвижимости происходит через депозитарную ячейку банка. Мы рассмотри пошагово, как именно это происходит и какие подводные камни могут встретиться на пути покупателя и продавца.
Преамбула. До всех денежно-оформительных хлопот Человек хочет продать свою недвижимость, заключает договор с риэлтерской фирмой или нанимает частного маклера, размещает рекламу и ждет своего покупателя. Наконец покупатель находится. Он смотрит на предлагаемую квартиру, торгуется (или не торгуется), принимает решение и… начинает бояться за свои деньги. Одновременно с ним за свою недвижимость начинает бояться продавец.
Страхи оправданы. Квартира зачастую является единственным капиталом гражданина, а деньги за нее платятся огромные. Рынок недвижимости выработал достаточно простые и надежные схемы передачи денег с гарантиями для всех сторон сделки. Самым распространенным из них является передача денег через депозитарную ячейку банка. Его мы и отследим пошагово.
Вот краткий перечень действий, которые придется совершить:
- заключение договора аванса (задатка); - подготовка пакета документов для передачи в регистрационную палату; - подготовка документа купли-продажи; - назначение дня совершения сделки (если все это делается без привлечения агентства недвижимости, то документы подписываются непосредственно в банке или в регистрационном центре при банке).
Предварительный договор
Это первый шаг на пути совершения сделки. Предварительный договор составляется тогда, когда обе стороны уже собрались ответственно совершить сделку. И покупатель собирается передать первые деньги продавцу в ознаменование серьезности своих намерений. Это «Авансовый договор» или «Договор о задатке».
Стоит знать, что «Договор о задатке» подпадает под ст. 391 Гражданского кодекса, в которой оговорено, что при невыполнении договора с виновной стороны взимается сумма задатка в двойном размере. И любой суд, вне зависимости от частных договоренностей, примет именно такое решение. Закон – выше частных договоренностей. Так как никто не гарантирован от форс-мажорных обстоятельств, опытные риэлтеры советуют заключать «Авансовый договор», как более гибкий.
Заключается этот договор (вне зависимости от названия) в простой письменной форме и не требует заверения у нотариуса, поскольку нотариус по закону заверяет действия. А эти бумаги – выразители намерения.
Договор отчуждения
В «Договоре отчуждения» прописывается время, в которое должна совершиться сделка: когда документы должны пойти на госрегистрацию. По «Договору отчуждения» право собственности должно перейти от одного лица к другому. Он тоже может быть заключен в простой письменной форме, но может быть заключен и у нотариуса (не обязательно). Если этот договор заверен нотариусом, но не прошел госрегистрации, то силы он не имеет. Соглашаться на передачу денег до госрегистрации нельзя. Нотариус выступает только в качестве свидетеля и смысл обращения к нему появляется, если в сделке участвуют люди, относящиеся к группе риска. На суде нотариус выступит соответчиком. Цена подписи нотариуса – 1-1,5% от цены, указанной в договоре продажной стоимости.
Отступление
Чаще всего в договоре указывается необлагаемая налогом цена до 1 млн. руб. Причина общеизвестна: нелюбовь граждан платить налоги, ведь все, что выше этой суммы, облагается налогом и немалым. Это экономно, но рискованно. Если дело дойдет до суда и сумму, выплаченную за квартиру, по каким-то причинам захочется вернуть, ничего не получится. Вернется только то, что было указано в договоре. Все сказки о расписках или иных бумажках, в которых указаны дополнительно выплаченные деньги – пустое. В суде они не помогут. Если хочешь быть уверенным в возврате именно той суммы, которую заплатил – именно ее и укажи в договоре.
Договор отчуждения (продолжение). Банковский договор
Договор подписывают все стороны-участники. Одновременно подписывается договор с банком о банковских услугах (аренде сейфовой ячейки). У всех банков есть специальный договор, касающийся риэлтерских сделок, где оговаривается кто, когда и с какими документами может пройти к ячейке.
Регистрация сделки идет месяц. По ускоренной процедуре – две недели. Банк пустит к ячейке продавца, предоставившего зарегистрированный договор купли-продажи и свидетельство о собственности на квартиру. Если сделка не состоялась или в течение 28 дней продавец не является, то в последние 2 дня месяца к ячейке пропускают только покупателя. Для прохода к деньгам ему нужно предъявить паспорт.
Банк за содержимое ячейки ответственности не несет. Он берет на себя функции контролера. Если в дополнительных условиях прописаны два человека, то одного уже не пустят ни при каких обстоятельствах. Если на бумаге помарка или грамматическая ошибка, человека не впустят. Нужно будет снова собирать всех участников сделки и переписывать договор.
Если совершается не простая сделка купли-продажи, а «альтернатива» (цепочка), то в договоре стоят только два крайних звена: человек закладывающий деньги и человек, достающий их из ячейки. Если же внутри цепочки присутствуют доплаты, то, как правило, на получение этих (меньших) денег просто пишется расписка.
Акт приема-передачи собственности
И последний шаг, который стоит сделать покупателю – подписать акт приема-передачи собственности. Он составляется в простой письменной форме. В нем указывается, что квартира передана в том виде, в котором была при просмотре. Или в том, в котором это было предусмотрено устной договоренностью. Проще говоря, акт приема-передачи свидетельствует о том, что продавец не захватил с собой свой золотой унитаз и джакузи, на которые, собственно, и позарился покупатель при выборе квартиры.
Войти
Человек хочет продать свою недвижимость, заключает договор с риэлтерской фирмой или нанимает частного маклера, размещает рекламу и ждет своего покупателя. Наконец покупатель находится. Он смотрит на предлагаемую квартиру, торгуется (или не торгуется), принимает решение и… начинает бояться за свои деньги. Одновременно с ним за свою недвижимость начинает бояться продавец. 
Это первый шаг на пути совершения сделки. Предварительный договор составляется тогда, когда обе стороны уже собрались ответственно совершить сделку. И покупатель собирается передать первые деньги продавцу в ознаменование серьезности своих намерений. Это «Авансовый договор» или «Договор о задатке». 
Чаще всего в договоре указывается необлагаемая налогом цена до 1 млн. руб. Причина общеизвестна: нелюбовь граждан платить налоги, ведь все, что выше этой суммы, облагается налогом и немалым. Это экономно, но рискованно. Если дело дойдет до суда и сумму, выплаченную за квартиру, по каким-то причинам захочется вернуть, ничего не получится. Вернется только то, что было указано в договоре. Все сказки о расписках или иных бумажках, в которых указаны дополнительно выплаченные деньги – пустое. В суде они не помогут. Если хочешь быть уверенным в возврате именно той суммы, которую заплатил – именно ее и укажи в договоре. 
Договор подписывают все стороны-участники. Одновременно подписывается договор с банком о банковских услугах (аренде сейфовой ячейки). У всех банков есть специальный договор, касающийся риэлтерских сделок, где оговаривается кто, когда и с какими документами может пройти к ячейке. 
