С развитием рынка недвижимости в России, все больше и больше людей становится его участниками. Рост цен и высокая доходность рынка, привлекает в него все больше инвесторов, застройщиков и просто азартных людей, вложения в недвижимость стали массовыми вложениями. С другой стороны нарастает круг проблем связанный с доступностью жилья, с бытовыми вопросами, люди рождаются, женятся, разводятся и их жилищные проблемы часто требуют решения. Практически все кто сталкивался с недвижимостью, сталкивался и с основным участником этого рынка – агентом по недвижимости или риэлтором. Кто-то в роли продавца, кто-то в роли покупателя, в роли арендатора или застройщика, однако большая часть населения сталкивалось или столкнется в будущем с рынком недвижимости, а значит и с риэлтором. Столкнутся с риэлтором еще пол беды, самое неприятное, что риэлтору приходится платить, причем в пересчете на средние зарплаты, платить достаточно хорошо. Соответственно до сделки или после у всех возникают острые вопросы к риэлтору, вопросы которые неудобно задавать, но без ответа на которые, возникает неприятный осадок на душе клиентов. Я постарался, выбрать 5 наиболее популярных вопросов и ответить на них с точки зрения риэлтора. Ведь главное в профессии риэлтора это нахождение взаимопонимания с нашими клиентами, только так мы сможем выполнить их поручение на покупку, продажу или аренду наилучшим образом и обеспечить качество нашей услуги.
За что мы платим риэлтору?
Самый главный вопрос! Это вопрос возникает у большинства граждан, кто столкнулся с недвижимостью. Платить или не платить? Ответит каждый сам. Но одно очевидно, платите вы риэлтору только за результат, только достигнув вашей цели, риэлтор получит деньги. Не выполнив вашего поручения, риэлтор не заработает денег! Прежде всего, разберемся кто такой риэлтор? Терминология этой профессии в разных городах и АН принята разная – консультант, дилер, брокер, маклер, или просто агент по недвижимости. Риэлтор, прежде всего человек, живущий по соседству, он гораздо ближе к вам, чем вы можете подумать. Он такая часть нашего общества, как и адвокаты, юристы и страховые агенты, это всего лишь человек, выбравший своей профессией сферу недвижимости. Услуга риэлтора не кому не навязана законодательно, только вы можете решить, стоит вам ее заказывать или нет, плюс у вас есть огромный выбор у кого ее заказать. Только в Краснодаре и Сочи свыше 100 агентств недвижимости, в которых работает более 5000 агентов по недвижимости. Главное преимущество клиента это выбрать, у кого заказать услугу, и определится с тем, кто ее выполнит и кому он заплатит вознаграждение. И решать здесь только вам!
На Западе есть четкие ограничения, риэлтор работает только по договору и в основном эксклюзивному, то есть кроме него ваше поручение ни кто выполнять не сможет. Без заключенного с вами договора он не сможет рекламировать объект и внести его в общую базу данных. Именно эксклюзивность рынка дает возможность проходить обучение и получать лицензии всем специалистом, работающим в этой области. Повышает чувство ответственности риэлтора и добросовестность выполнения поручений. Более того, на Западе, как правило, в сделке участвуют два риэлтора, один представляет интересы продавца другой покупателя, и оба получают вознаграждение, у нас не все готовы платить даже одному риэлтору. Наш рынок более либеральный, но услуги на нем пока не везде качественные и специалисты не всегда профессиональные. Тоже можно сказать о любом рынке услуг у нас в стране.
Есть много классических агентств недвижимости созданных в 90- х годах маклерами, работающие по старым принципам, у них нет новых аргументов, кроме как старый довод о юридической частоте сделки, это вопрос очень важный, однако сегодня юридическую частоту сделки обеспечит и юрист, и нотариус за меньшие деньги. Раздражение у многих граждан возникает именно неправильное позиционирование своей услуги некоторыми АН. Ведь все понимают, что полукриминальный рынок 90-х уже в безвозвратном прошлом и теперь у услуги риэлтора более высокая планка стандартов. Однако некоторые АН до сих пор используют страшилку про юридическую частоту сделки, более того, приводят это как основной в аргумент проведение сделки через АН. Есть так же АН, которые позиционируют себя с самой большой и полной базой объектов недвижимости. Просто когда в АН, где трудятся 20-30 риэлторов, вам скажут, что у них в базе более 1000 объектов недвижимости, это блеф, хорошо выполнять поручение риэлтор может по 5-10 объектам, больше 200 объектов редко бывает в базе даже крупных операторов рынка. Индивидуальный заказ и его выполнение, вот что интересует вас, когда вы пришли в АН, при этом, сколько вам предложат объектов, что бы выполнить ваш заказ, вам не важно. Вы можете выбрать и из трех объектов подходящий вам вариант, а можете не выбрать из тридцати не чего интересного для вас. Вы платите не за информацию, а за подбор объекта. По-сути, за сэкономленное вами время, найти базу можно в любой газете объявлений и в Интернете.
Услуга риэлтора это, прежде всего правильное исполнение вашего поручения на покупку продажу или аренду. Поручения бывают простые и сложные, клиенты бывают покладистые и придирчивые, но главное вы должны знать, что риэлтор выполнит ваше поручение и по самой выгодной для вас цене и в оптимальные сроки. Конечная цель работы риэлтора, чтоб клиент получил удовольствие. Риэлтора, как и хорошего судью на футбольном поле должно быть не видно, а вспоминает его только при назначении на следующую игру. Отработав с риэлтором, вы должны получать удовлетворение от результата сотрудничества с ним, и вспомнить о нем только тогда, когда ваши знакомые или друзья попросят вас, как умудренного опытом, порекомендовать кого-то кто сможет оказать качественную услугу на рынке недвижимости. Риэлтор как судья на футбольном поле он не застройщик, ни клиент, ни инвестор, не юрист, не страховщик, но именно он поддерживает нужный баланс на рынке недвижимости, более того он не формирует правила игры, но он единственный участник рынка недвижимости который разбирается во всех правилах и нюансах этого рынка.
Виноваты ли риэлторы в росте цен на недвижимость?
Конечно, можно и риэлторов в этом обвинить, но в принципе с таким же успехом можно обвинить брокеров работающих на бирже в высоких ценах нефть. Очень удобно, представьте, приезжаете на заправку, смотрите, цены на бензин выросли, и виноваты в основном не нефтяные монополисты, а непомерные аппетиты брокеров, которые продают на мировых биржах нефтяные фьючерсы, да это точно их вина. И каждый проданный баррель нефти делает их богаче, как каждый проданный квадратный метр делает богаче риэлтора. Кстати все, наверное, уже слышали про американский ипотечный кризис, много статей на эту тему было опубликовано. Вот представьте, что порядка 90 % ипотечных сделок прошло через риэлторов, но ведь не кому и в голову не пришло в кризисе ипотечного рынка США обвинить непомерные аппетиты риэлторов. Если банки не обеспечивали достаточный уровень андеррайтинга, то есть проверки заемщиков и давали кредиты неплатежеспособным клиентом, риэлторы не могут быть в этом виноваты, они просто исполняли поручения клиентов.
Риэлтор или консультант, маклер или брокер, сейчас нет единых стандартов, но сути это не меняет, агент по недвижимости, исполняет поручение клиента и получает свой процент, на цену недвижимости он не влияет. Проценты, которые получает риэлтор от сделки гораздо ниже, чем в 90-х годах, просто цены на недвижимость существенно выросли, увеличив и комиссионные риэлтора, но это и есть индексация заработков риэлтора, ведь инфляция тоже не стоит на месте. Риэлтору выгодны не высокие или низкие цены недвижимость, ему выгодны те цены, при которых рынок активен и на нем происходит большое количество сделок, именно на этом риэлтор зарабатывает свой хлеб. А цены на недвижимость формируется спросом и конъюнктурой рынка. Даже объективные процессы, например, инфляции и рост стоимости стройматериалов, уже два фактора, которые не позволяют говорить о «потолке» роста цен.
Какие комиссионные получают риэлторы?
Практически в каждом АН с вас возьмут разные комиссионные и единого стандарта не существует. Зато такой стандарт недавно ввели в самой демократичной стране Белоруссии. Вот приходите вы в АН, там висит прайс на услуги, вы смотрите, говорите, что вам дорого или не нравится обслуживание, идете через дорогу там другое агентство и там те же самые услугу по тем же самым ценам. И надо ли при этом тратить деньги на обучение персонала и грамотную маркетинговую политику для продвижения услуг? Да у нас в России вознаграждение риэлторы берут разное и совсем не дешевое, но это и конкуренция, и возможность требовать и получить качественную услугу. Учтем тот момент, что и траты несут агентства недвижимости высокие, это не только расходы на сбор документов при оформлении объекта недвижимости, это затраты на рекламу, на имидж, на маркетинг, сегодня бороться за клиента часто приходится не качеством услуг, а просто частым мельканием на плакатах и агрессивными методами продвижения своего брэнда. Риэлтерский бизнес один из самых высоко конкурентных бизнесов в нашей стране. Недвижимость не всегда была высоколиквидным товаром, много легенд о высоком доходе риэлторов сложилось на пике рынка, цены летели вверх, недвижимость разлеталась как горячие пирожки, а продажа ее сводилось до единственного аргумента: «Берите сегодня, а то завтра будет дороже». Однако уже сегодня рынок перестраивается в пользу покупателя и это процесс будет долгосрочным, ликвидность недвижимости будет снижаться, и продавать ее станет сложнее. Не могу исключить и рост стоимости риэлтерских услуг, связанный с возросшими расходами на продвижение товара, то есть на рекламу объектов недвижимости.
Сегодня появились сетевые агентства недвижимости, в которых так же как в супермаркетах продают не продукты, а квартиры, дома и офисы, и которые агрессивно «раскручивают» не качество услуги, а свой брэнд. Но уникальность при этом теряется, ведь услуга риэлтора в нашей стране нужна среднему человеку раз в 10-15 лет, и в этом ее уникальность. Представим что раз в 10-15 лет у вас свадьба, ведь покупать в супермаркете свадебное платье ни кто не будет.
Как любой банк в проценты по кредиту, закладывает риски от невыплаты кредитов недобросовестными клиентами. Любой риэлтор закладывает в свое вознаграждение расходы на продвижение объектов, которые будут проданы без его участия, так как клиенты обращаются во многие агентства, то вознаграждение получит только одно из них, а рекламные затраты несет каждое. Соответственно, и эти расходы включаются в комиссионные, которые получает риэлтор.
Не надо думать, что риэлторы черствые и корыстные люди, это далеко не так и различие между бабушкой пенсионеркой и тем клиентом, который просто зарабатывает на вложениях в недвижимость, мы тоже хорошо видим, при расчете нашего вознаграждения. Профессиональный риэлтор, всегда помнит о социальной составляющий профессии. Да и торг на услуги агентства недвижимости, как правило, возможен.
Есть ли возможность обойтись без их услуг?
Можно и очень легко, но времени придется потратить не мало, сегодня есть и сайты и журналы, где подробно описано, как избежать обращения к риэлтору, более того на сайте крупных агентств есть бесплатная консультация юриста, которая поможет решить проблему оформления документов. За оформлением документов, если вы нашли устаревающий вас вариант недвижимости можно обратиться к юристу или нотариусу. На самом деле, на Западе риэлторы вообще не занимаются процессом оформление документов. Их услуга состоит в другом, а именно выполнить поручение клиента в наилучшем виде и близко к установленным срокам. Бытует мнение, что риэлторы продают информационные услуги и все, но вы купите газету и посмотрите, база объектов там есть, но разве отделять зерна от плевел это не труд, за который нужно платить? Вообще, все зависит от запаса времени и терпения, которое у вас есть, если вы совсем не заняты ни чем, вам проще самому пройди все процедуры, все оформить. Может быть, даже у вас удачно получится провести сделку самим, и вы захотите в будущем поработать риэлтором. Это тоже пусть, через который пришли в этот бизнес многие сотрудники агентств, а именно через оформление сделок со своей недвижимостью. Мы работаем больше для тех, кто уже имеет профессию, которая занимает большое количество его времени, которая дала возможность заработать на недвижимость. Такой человек, как правило, очень ценит свое время и готов обращаться в агентство недвижимости для решения своих вопросов. Более того, если он достиг успехов в своей профессии и является профессионалом в своем деле, он всегда ценит профессионалов и в других областях, в том числе и в недвижимости. Есть те, кому сложно в силу возраста, разобраться в хитросплетениях рынка недвижимости, например пенсионеры. Наверное, им тоже лучше воспользоваться услугой риэлторов.
Как правильно выбрать риэлтора?
Если вам нужна просто информация, купите газету или базу данных это дешево, если только юридическая чистота сделки идите к юристу или нотариусу, но если вам нужна услуга ваш путь к риэлтору. Не надо путать со страховой компанией, по страховке договаривайтесь с ней. Часто говорят: Что риэлтор не за что не отвечает. Это не верно риэлтор отвечает за свою услугу в сумме своего немалого вознаграждения и своей репутацией, ведь большинство клиентов приходят к нему по рекомендации. Гарантии дает не риэлтор, а действующие законодательство и четкость его исполнения структурами власти, что при постоянно изменяющимся законодательстве, осуществить очень сложно. Риэлтор делает свою работу, делает работу по- разному, но любой клиент должен представлять круг наших основных обязанностей. Вы хорошо платите риэлтору, заказывайте четкий перечень услуг и требуйте, требуйте, требуйте качественного их исполнения, но не от рынка недвижимости в целом, а от вашего конкретного риэлтора, которого вы наняли за хорошие деньги и которому вы доверяете. Возьмем, например маркетинговую услугу, спросите у риэлтора, сколько он потратил средств на продвижения вашего объекта, сколько он потратил времени на изучения рынка, определяя точную цену вашей недвижимости. Важно заметить, что выбирайте АН недвижимости и выбирайте риэлтора, не всегда в крупных агентствах все специалисты одного высокого уровня, выберете лучшего опытного или молодого, но с горящими глазами, заинтересованного в исполнении вашего поручения. Это первый критерий активность, заинтересованность. Второе он должен быть настоящим профессионалов, он должен быть «в рынке», четко разбираться во всех хитросплетениях, он не должен спрашивать, после того как вы назвали адрес вашей недвижимости, где это находится. И третье он должен работать в АН недвижимости обеспечивающие надежность и качество его услуги. Как правило, высокую степень надежности имеют АН, состоящие в Российской Гильдии Риэлторов или в региональных ассоциациях. Но это третий критерий, на мой взгляд, и не всегда ваш путь должен лежать крупное АН. И еще не поленитесь потратить время на личную встречу с риэлтором посетите его офис, посмотрите на него в рабочей обстановке и сделайте правильный выбор.
Войти
