Когда у квартиры несколько собственников, пока они ладят, долевая собственность почти незаметна. Проблемы начинаются после развода, раздела наследства или ссоры родственников: кто-то хочет жить в квартире, кто-то продать свою часть, кто-то сдает комнату чужим людям. Закон дает совладельцам несколько инструментов, и у каждого свои условия. Поэтому адвокат по недвижимости начинает с того, какая цель у клиента: жить в квартире, получить деньги или избавиться от соседа. Разберем, какие варианты есть.
Порядок пользования квартирой
Собственники владеют и пользуются квартирой по соглашению. Если договориться не удается, порядок пользования определяет суд: закрепляет за каждым конкретные комнаты, а кухню, коридор и санузел оставляет в общем пользовании.
Суд учитывает размер долей, сложившийся порядок, нуждаемость каждого в жилье. Но определить порядок удается не всегда. В однокомнатной квартире закреплять нечего, а если доля меньше площади самой маленькой комнаты, суд может отказать.
Компенсация за пользование
Бывает, что один собственник живет в квартире целиком, а другой не может ею пользоваться. В таком случае второй вправе требовать денежную компенсацию за то, что его долей пользуется другой.
Размер компенсации обычно определяют по рыночной стоимости аренды соответствующей части квартиры. Это рабочий инструмент, когда жить в квартире вместе невозможно, а продавать ее никто не хочет.
Выдел доли в натуре
Выделить долю в натуре - значит сделать из нее отдельный объект. В частном доме это иногда возможно: дом делят на две части с отдельными входами. В квартире многоквартирного дома выделить долю в натуре, как правило, нельзя - отдельную квартиру из комнаты не сделать.
Если выдел невозможен, собственник вправе получить вместо доли денежную компенсацию ее стоимости от других собственников.
Незначительная доля
Отдельный случай - маленькая доля. Если доля незначительна, выделить ее нельзя и у собственника нет существенного интереса в пользовании квартирой, суд может обязать других собственников выплатить ему компенсацию. После выплаты он теряет право на долю.
Все три условия нужны одновременно. Если собственник маленькой доли живет в квартире, другого жилья у него нет или он докажет интерес в пользовании, выкупить долю принудительно не получится.
Продажа своей доли
Долю можно продать, но с ограничениями. Другие собственники имеют преимущественное право ее купить по той же цене и на тех же условиях, что и посторонний покупатель.
Порядок такой. Продавец письменно извещает остальных собственников о намерении продать, называя цену и условия. У них есть месяц, чтобы согласиться. Если они откажутся или промолчат, долю можно продать постороннему, но не дешевле, чем предлагали совладельцам.
Сделку с долей удостоверяет нотариус - он проверяет, соблюдено ли преимущественное право.
Если долю продали без извещения, другой собственник в течение трех месяцев вправе через суд потребовать перевести на себя права покупателя.
Доля как способ давления
Бывает, что долю продают или дарят постороннему человеку, чтобы вынудить остальных продать квартиру целиком. Новый собственник вселяется, приводит жильцов, создает невыносимые условия.
Противостоять этому можно: оспорить сделку, если нарушено преимущественное право, определить порядок пользования через суд, требовать компенсацию, если новый собственник занимает больше своей доли. Но действовать нужно быстро, пока сроки не истекли.
Коммунальные платежи
Каждый собственник обязан оплачивать коммунальные услуги соразмерно своей доле. Если договориться о разделе платежей не удается, можно разделить лицевые счета - через управляющую компанию или через суд. Тогда каждый будет получать отдельную квитанцию на свою часть.
| 
Войти
