Как рассчитать налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку может дать право сразу на две составляющие имущественного налогового вычета: по расходам на само жилье и по фактически уплаченным банку процентам. Разбираемся, как правильно рассчитать возможный возврат, какие лимиты действуют и почему размер ипотечного кредита сам по себе не определяет сумму вычета.

Из чего складывается налоговый вычет по ипотеке

При покупке недвижимости в ипотеку важно разделять два вида расходов. Первый связан непосредственно с приобретением квартиры, дома или другого подходящего объекта недвижимости. Второй — с процентами, которые заемщик фактически выплачивает банку по целевому кредиту.

Для этих расходов установлены разные ограничения, поэтому считать их как одну сумму неправильно.

Почему сумма ипотеки не равна сумме вычета

Допустим, квартира стоит 7 млн рублей. Покупатель внес 2 млн рублей собственных средств, а еще 5 млн рублей получил в ипотеку.

Было бы ошибкой рассчитывать вычет по ипотечным процентам с суммы 5 млн рублей. Эти деньги являются основной суммой кредита, а не процентами.

Ежемесячный ипотечный платеж обычно состоит из двух частей:

• погашение основного долга;
• проценты за использование кредитных средств.

Для процентной части имущественного вычета имеют значение именно фактически уплаченные банку проценты.

Например, если по справке банка заемщик уже перечислил 850 тыс. рублей процентов, именно эта сумма может использоваться при предварительном расчете, а не вся сумма кредита и не будущая переплата за весь срок ипотеки.

Сколько можно вернуть

Для простого примера возьмем доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13%.

Если стоимость квартиры позволяет полностью использовать основной лимит расходов в размере 2 млн рублей, налоговый эффект при ставке 13% составит до 260 тыс. рублей.

Если дополнительно заемщик фактически уплатил 1,5 млн рублей ипотечных процентов, потенциальный налоговый эффект по процентам при той же ставке составит еще 195 тыс. рублей.

Почему весь вычет могут не вернуть сразу

Имущественный вычет не является фиксированной выплатой от государства. Он уменьшает налоговую базу, поэтому реальная сумма возврата связана с НДФЛ налогоплательщика.

Например, расчет показывает потенциальную налоговую экономию 260 тыс. рублей, но за соответствующий год рассчитано и удержано только 100 тыс. рублей подходящего НДФЛ. Это не означает, что право на оставшуюся часть автоматически пропадает.

При наличии остатка имущественного вычета он может использоваться в последующие налоговые периоды с учетом установленных правил.

Как проверить расчет: 5 шагов

1. Определите стоимость жилья. Используйте подтвержденные расходы на приобретение недвижимости.
2. Проверьте ранее использованный вычет. Если право уже использовалось, доступный остаток может быть меньше.
3. Узнайте сумму уплаченных процентов. Лучше ориентироваться на справку банка, а не на будущий график платежей.
4. Проверьте ранее заявленные ипотечные проценты. Уже использованные суммы повторно учитывать нельзя.
5. Определите доход и НДФЛ. Это поможет оценить возможный возврат именно за выбранный период.

Какие проценты учитываются

В расчет попадают фактически уплаченные проценты по целевому кредиту, который использовался для приобретения или строительства жилья.

Не следует включать в процентный вычет:

• основную сумму ипотечного кредита;
• будущие проценты, указанные в графике;
• штрафы и пени банку;
• расходы, не связанные с целевым жилищным кредитом.

Что учитывать при рефинансировании

Рефинансирование ипотеки само по себе не обязательно приводит к потере права на вычет по процентам.

Однако из документов должна прослеживаться связь нового кредита с первоначальным целевым кредитом на приобретение жилья. Поэтому договоры и банковские документы лучше сохранять.

• первоначальный ипотечный договор;
• договор рефинансирования;
• справки об уплаченных процентах;
• документы, подтверждающие целевой характер кредита.

Материнский капитал и другие средства господдержки

При определении расходов для имущественного вычета важно учитывать источник оплаты недвижимости.

Суммы, оплаченные средствами материнского капитала и некоторыми другими видами господдержки, нельзя автоматически считать собственными расходами налогоплательщика.

Например, если часть стоимости квартиры оплачена материнским капиталом, при предварительном расчете необходимо отделить эту сумму от расходов собственника.

Что важно учитывать супругам

Если квартиру приобретают супруги, право на имущественный вычет необходимо рассматривать отдельно для каждого налогоплательщика.

На итог могут влиять:

• стоимость недвижимости;
• ранее использованные вычеты;
• доход каждого супруга;
• сумма уплаченного НДФЛ;
• фактически понесенные расходы.

Какие документы могут понадобиться

Конкретный набор документов зависит от сделки и способа оформления вычета, но обычно могут потребоваться:

• договор купли-продажи или ДДУ;
• акт приема-передачи или сведения о зарегистрированном праве;
• платежные документы;
• ипотечный договор;
• справка банка об уплаченных процентах;
• документы по рефинансированию, если оно проводилось;
• сведения о доходах и НДФЛ.

Частые вопросы

Можно ли одновременно получить вычет за квартиру и за ипотечные проценты?

Да. Это две составляющие имущественного вычета, для которых действуют собственные правила расчета и ограничения.

Нужно ли считать первоначальный взнос отдельно?

Сам первоначальный взнос не является отдельным видом вычета. Для основной части имеют значение допустимые подтвержденные расходы на приобретение жилья.

Можно ли сразу учитывать все будущие проценты?

Нет. Для расчета процентной части используются фактически уплаченные проценты, а не будущая переплата по первоначальному графику кредита.

Почему предварительный возврат может оказаться меньше ожидаемого?

Причиной могут быть ранее использованные лимиты, недостаточная сумма НДФЛ за выбранный период, уже заявленные расходы или часть стоимости, которая не учитывается при предоставлении вычета.

Главное

При покупке квартиры в ипотеку нельзя смешивать стоимость недвижимости, тело кредита и проценты банку.

• Основной имущественный вычет связан с расходами на жилье.
• Процентный вычет рассчитывается по фактически уплаченным процентам.
• Фактический возврат дополнительно зависит от дохода и НДФЛ налогоплательщика.

Поэтому предварительный расчет лучше сделать до подачи документов. Это помогает оценить обе составляющие отдельно и заранее понять, на какую сумму возврата можно ориентироваться.