Как избежать ошибок при покупке недвижимости в Таиланде

Покупка недвижимости в Таиланде кажется мечтой — солнце круглый год, море под боком, а цены на жильё часто ниже, чем в крупных городах Европы или России. Многие приезжают сюда сначала на отпуск, а потом начинают подумывать: «А не купить ли квартиру или дом, чтобы возвращаться каждый сезон или сдавать туристам?»

На первый взгляд всё выглядит просто: выбрал апартаменты с видом на море, внёс депозит — и готово. Но на практике сделка в Таиланде не похожа на привычную российскую. Здесь действуют свои законы, визовые ограничения и формы владения, которые могут запутать даже опытного инвестора. Из-за этого многие покупатели совершают ошибки, которые потом обходятся дорого — и в прямом, и в переносном смысле.

Правовой статус иностранцев

Главное, что нужно понять: иностранцы в Таиланде не могут владеть землёй напрямую. Это правило действует давно и касается всех — неважно, россиянин вы или европеец. Но это не значит, что купить жильё невозможно. Просто есть несколько законных схем.

Самый безопасный вариант — кондоминиум. Если здание зарегистрировано официально, то до 49% квартир в нём могут принадлежать иностранцам. Остальные доли — только гражданам Таиланда. То есть вы реально становитесь владельцем своей квартиры, с правом перепродажи, аренды и наследования.

Если речь идёт о вилле или доме, то ситуация другая. Сам участок земли иностранцу не принадлежит, но можно оформить долгосрочную аренду — лизхолд (leasehold) — на 30 лет с правом продления. Формально земля остаётся тайской, но пользоваться ею вы можете на законных основаниях. Иногда создают компанию, где 51% акций оформляют на тайцев, но это уже серые схемы — государство к ним относится настороженно.

С 2025 года появились некоторые послабления: инвесторы с долгосрочной визой и крупными вложениями получили больше возможностей для владения жильём. Но эти изменения пока действуют выборочно и не отменяют базовые ограничения.

Главная ошибка, которую совершают новички, — покупать землю на «тайского номинала», то есть на местного гражданина, которому просто доверяют. На бумаге всё принадлежит ему, а вы остаетесь ни с чем. Так теряли дома и десятки тысяч долларов даже те, кто жил в Таиланде годами.

Поэтому первое правило простое: всё должно быть оформлено законно и только на ваше имя — в рамках тех прав, которые разрешены иностранцам.

Проверка застройщика и объекта

Когда человек впервые приезжает в Таиланд, местный рынок и агентства недвижимости может показаться слишком дружелюбным. Улыбчивые менеджеры обещают скидки, подарки и даже «гарантированный доход». Но за внешней лёгкостью часто скрываются серьёзные риски. Чтобы не потерять деньги и нервы, важно провести проверку объекта и застройщика до того, как вы подпишете хоть одну бумагу.

Вот на что стоит обратить внимание:

• Документы на землю. У продавца должен быть Chanote — это главный документ, подтверждающий право собственности. Если его нет, или предлагают “альтернативу”, от сделки лучше отказаться.

• Статус проекта. Кондоминиум должен быть официально зарегистрирован в Land Department — только тогда можно оформить право собственности на иностранца.

• История компании. Проверьте, какие проекты застройщик уже завершил. Бывает, что красивые рендеры — единственное, что существует на момент продажи.

• Отзывы покупателей. Лучше не ограничиваться тем, что написано на сайте компании — ищите мнения на независимых форумах и в соцсетях.

• Договор бронирования. Часто его дают подписать сразу после первого визита. Не спешите — иногда там указаны невозвратные депозиты или скрытые комиссии.

Распространённая ошибка — покупать по доверенности или «по знакомству», не проверив юридический статус земли и разрешений. Даже если проект выглядит солидно, всё нужно подтвердить документально. Лучше привлечь независимого юриста, который знаком с тайским законодательством и работает именно в сфере недвижимости.

Простое правило: если вы не можете объяснить, кому сейчас принадлежит земля и какие права передаются вам — значит, сделку нельзя заключать.

Финансовые риски и налоги

В Таиланде цена на недвижимость — это далеко не вся сумма, которую придётся заплатить. После покупки добавляются налоги, сборы и комиссии. Часто именно они становятся неприятным сюрпризом для тех, кто не вник в детали. Чтобы не попасть впросак, важно заранее рассчитать итоговую сумму сделки.

Основные расходы:

• Transfer Fee (регистрационный сбор) — обычно составляет 2% от стоимости недвижимости.

• Withholding Tax (налог на доход) — платится при перепродаже и зависит от формы владения.

• Stamp Duty или Business Tax — один из них оплачивается при передаче права собственности, примерно 0,5–3,3%.

• Юридические услуги и нотариальные сборы — в среднем 1–2% от суммы.

Эти платежи могут распределяться между продавцом и покупателем. Иногда застройщики обещают «всё включено», но потом выясняется, что налоги остаются на вашей стороне. Перед подписанием договора уточните, кто конкретно оплачивает каждый сбор.

Некоторые компании заманивают скидками или “гарантированным доходом от аренды”, но в реальности просто завышают базовую цену квартиры. Всегда сравнивайте стоимость с аналогами в том же районе и проверяйте реальную рыночную ценность.

Ещё одна частая ошибка — не учитывать расходы на содержание жилья. В кондоминиумах ежемесячно оплачиваются maintenance fees (уборка, охрана, бассейн, лифты и т.д.). Это может быть от $1 до $3 за квадратный метр.

Полезный совет: заведите отдельную таблицу, где заранее распишите все обязательные платежи. Это поможет увидеть реальную стоимость владения и избежать сюрпризов после покупки.

Договор и перевод средств

Когда вы нашли подходящую квартиру и готовы оформить сделку, самое важное — правильно подписать договор и перевести деньги. Именно на этом этапе чаще всего происходят ошибки, из-за которых потом невозможно вернуть ни жильё, ни вложенные средства.

Первое правило — никакой спешки. Договор купли-продажи должен быть составлен на двух языках — тайском и английском. Перевод нужно проверить у юриста, потому что иногда формулировки на английском и тайском отличаются, и в случае спора суд будет ориентироваться именно на тайский вариант.

Что обязательно должно быть в договоре:

• Точный адрес и описание объекта (площадь, этаж, кадастровый номер);

• Цена и порядок оплаты — с привязкой к этапам строительства, если покупка на ранней стадии;

• Список дополнительных расходов (налоги, регистрационные сборы, обслуживание);

• Срок передачи квартиры и ответственность сторон за задержку;

• Пункт о возврате депозита, если застройщик не выполняет обязательства.

Перевод средств — только официально. Все деньги должны поступать из-за границы на счёт продавца в тайском банке. При этом банк выдаёт документ — Foreign Exchange Transaction Form (FETF), подтверждающий, что деньги пришли из-вне. Без него вы потом не сможете оформить право собственности на иностранца.

Нельзя переводить оплату на личные счета агентов или через посредников. Иногда это кажется удобным, но в случае спора доказать что-то будет почти невозможно. Если проект ещё строится, безопаснее использовать эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, где деньги хранятся до завершения сделки.

Главное — не подписывайте ничего, чего не понимаете. Лучше потратить пару тысяч бат на консультацию юриста, чем потом потерять десятки тысяч долларов.

Новостройки и вторичка

Покупка квартиры на этапе строительства в Таиланде выглядит заманчиво — цены ниже, а застройщики обещают бонусы и рассрочку. Но именно здесь чаще всего кроются подводные камни.

Основные риски при покупке новостройки:

• Проект ещё не зарегистрирован, а значит — вы пока не покупаете собственность, а лишь право на будущий объект;

• Задержки со сдачей — в Таиланде это обычное дело, даже у крупных компаний;

• Застройщик может обанкротиться, а стройка встанет на годы;

• После завершения строительства реальная площадь или отделка могут отличаться от обещанного.

Чтобы защититься:

• Проверяйте, зарегистрирован ли проект в Land Department;

• Требуйте копии разрешений на строительство;

• Не вносите полную сумму до готовности хотя бы 80% объекта;

• Уточняйте, на чьё имя оформляется земля — у многих девелоперов она арендуемая, а не собственная.

Вторичный рынок тоже не без сюрпризов. Здесь часто встречаются квартиры с долгами за коммунальные услуги или неоформленными перепродажами. Бывает, что иностранцу пытаются продать объект, который изначально оформлен на тайца — а значит, сделка может оказаться недействительной.

Перед покупкой вторички важно:

• Запросить выписку из земельного департамента (Chanote);

• Проверить историю собственности и задолженности;

• Уточнить, есть ли у продавца FETF — без этого нельзя подтвердить легальность первого перевода средств;

• Провести независимую оценку недвижимости — в Таиланде это не формальность, а способ реально узнать рыночную цену.

Обе категории — и новостройки, и вторичка — требуют внимательности. Если вы чувствуете давление со стороны агента или застройщика, лучше сделать паузу. В Таиланде действует простое правило: чем больше спешат, тем больше вероятность подвоха.

Жизненные и культурные нюансы

Даже если с документами всё в порядке, жизнь в Таиланде умеет преподносить сюрпризы. Многие проблемы возникают не из-за законов, а из-за того, что иностранцы просто не учитывают местную специфику.

Первое — тайская бюрократия.
Оформление права собственности, регистрация договора или продление аренды могут занять недели. Здесь не принято торопиться, и если чиновник говорит «приходите завтра», это может означать «через пару дней». Поэтому планируйте время с запасом и не устраивайте скандалы — в Таиланде вежливость решает больше, чем давление.

Второе — визовый статус.
Если вы живёте по туристической визе, оформить жильё на себя не получится. Для сделок с недвижимостью нужен долгосрочный статус: например, виза инвестора, пенсионера или “Long-Term Resident”.
Кроме того, при смене паспорта, визы или вида на жительство нужно обязательно перерегистрировать данные в Land Department, чтобы не возникли проблемы при продаже или наследовании.

Третье — отношения с тайцами.
Не пытайтесь оформлять жильё на знакомого тайца, думая, что «так делают все». Это самая распространённая ошибка. Если человек решит продать ваш дом или не пустит вас обратно, закон будет на его стороне.

Несколько простых советов:

• Всегда сохраняйте оригиналы документов и делайте копии на облако;

• Платите только по банковским реквизитам, указанным в официальном договоре;

• Проверяйте актуальность всех разрешений, особенно при покупке дома с землёй;

• Нанимайте юриста, говорящего и по-тайски, и по-английски — это спасает от недопонимания.

В Таиланде многое строится на доверии и мягких договорённостях, но для иностранца единственная защита — бумаги и закон. Относитесь к этому как к страховке: она может казаться лишней, пока не станет единственным, что вас защищает.

Заключение

Покупка недвижимости в Таиланде может стать отличным решением — и для отдыха, и для инвестиций. Но только в том случае, если подходить к ней с холодной головой. Здесь нельзя действовать по привычным «домашним» правилам: свои законы, своя бюрократия, и свои риски.