![]() |
Что такое ЕГРН и зачем он существуетДо 2017 года сведения об объектах недвижимости были рассредоточены по двум разным ведомствам: Государственный кадастр недвижимости фиксировал физические параметры объектов, а Единый государственный реестр прав — юридические. Это порождало путаницу, затягивало сделки и создавало почву для мошенничества. Объединение двух баз в единую систему — ЕГРН — стало логичным шагом, который существенно упростил оборот недвижимости. Теперь вся информация сосредоточена в одном месте: кто владеет объектом, каковы его границы, есть ли на нём обременения, не находится ли он под арестом.
Реестр ведётся Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии — Росреестром. Именно это ведомство отвечает за достоверность данных, вносит изменения при смене собственника, фиксирует ипотеки и запреты на отчуждение. Заказ сведений о недвижимости из ЕГРН на основе актуальных выписок ЕГРН — это стандартная и совершенно доступная процедура, которая позволяет любому гражданину получить официально подтверждённую информацию об интересующем его объекте задолго до подписания каких-либо документов.
Что содержит выписка из ЕГРНВыписка из реестра — это не просто справка. Это своего рода паспорт объекта недвижимости, который рассказывает его полную юридическую биографию. В зависимости от вида запрашиваемого документа, в нём можно найти:
- Основные характеристики объекта — адрес, площадь, назначение, кадастровый номер и кадастровую стоимость;
- Сведения о правообладателе — имя собственника или наименование организации, вид права (собственность, аренда, оперативное управление);
- Ограничения и обременения — ипотека в пользу банка, арест, сервитут, запрет на совершение регистрационных действий;
- История переходов права — кому и когда принадлежал объект, на каком основании право было передано;
- Сведения о долевой собственности — размер доли каждого из сособственников, если объект находится в совместном владении;
- Технический план и координаты — для земельных участков это особенно важно, поскольку позволяет убедиться, что границы участка соответствуют тому, что указано в документах.
Почему выписка важна при сделках с недвижимостьюРиелторы и юристы в один голос утверждают: прежде чем передать аванс за понравившуюся квартиру, необходимо изучить выписку из ЕГРН. Именно она покажет, не заложена ли квартира в банке, не стоит ли на ней запрет регистрационных действий, наложенный судебными приставами, и действительно ли продавец является законным владельцем.
Показателен типичный сценарий, с которым сталкиваются покупатели вторичного жилья: продавец предъявляет свидетельство о праве собственности, выданное несколько лет назад, но умалчивает о том, что с тех пор на объект была наложена ипотека. Старое свидетельство этого не отражает — актуальная выписка из ЕГРН отражает всегда. Именно поэтому профессиональные участники рынка недвижимости никогда не ориентируются на бумаги прошлых лет, а требуют свежий документ, выданный непосредственно перед сделкой.
Кадастровая стоимость: цифра, от которой зависит налогОтдельного внимания заслуживает кадастровая стоимость, которую также можно найти в сведениях реестра. Она формируется на основе массовой государственной оценки и нередко отличается от рыночной — иногда в меньшую, иногда в большую сторону. Именно от кадастровой стоимости рассчитывается налог на имущество физических лиц, а также налог на доходы при продаже недвижимости.
Если собственник считает, что кадастровая стоимость его объекта завышена, он вправе её оспорить — сначала в специальной комиссии при региональном управлении Росреестра, а затем в суде. Для успешного оспаривания потребуется независимая оценка рыночной стоимости, выполненная лицензированным оценщиком. Практика показывает, что подобные споры нередко завершаются в пользу собственников: кадастровая стоимость снижается, а вместе с ней уменьшается и налоговая нагрузка.
Открытые и закрытые сведения: что доступно каждомуРеестр устроен таким образом, что часть сведений является общедоступной, а часть — закрытой. Любой желающий может запросить основные характеристики объекта и сведения о зарегистрированных правах. Однако персональные данные правообладателей — паспортные данные, дата рождения, СНИЛС — доступны лишь ограниченному кругу лиц: самому собственнику, его представителю, нотариусу, судебным органам и ряду других уполномоченных структур.
Такое разграничение призвано защитить граждан от мошенников, которые могли бы использовать персональные данные владельцев недвижимости в корыстных целях. При этом защита не превращается в непроницаемую стену: законные участники сделки всегда могут получить необходимую информацию законным путём. |
|
| |
